Resposta direta: as duas contas diferem menos no preço e mais em quando cada coisa é paga. Na planta, você dá um ato pequeno (2% no Uni Residencial; 0,30% no Gran Vic Tangará, tabela VIC de 05/10/2026) e paga mensais corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). O índice, na série INCC-M, acumulou 6,61% em 12 meses até setembro/2026, segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE), em 25/09/2026. ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), registro, financiamento e FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) ficam para a entrega. No pronto, tudo vem de uma vez: entrada (R$ 36.557,27 no Vívere Residencial, tabela Masotti de 22/08/2026), ITBI de 2% (Lei Complementar 102/2023 de Indaiatuba, art. 137) e registro. A parcela do banco começa no mês seguinte, sem INCC. Na planta, a Lei 13.786, de 27/12/2018, limita a 180 dias o atraso tolerado e põe teto na multa de quem desiste.
Lançamentos de Indaiatuba com preço aberto e condições de pagamento
1. O que entra em cada conta
| Item | Na planta | Pronto para morar |
|---|---|---|
| Preço | o da tabela de lançamento; depois de assinado, só muda pelo índice do contrato (Lei 4.591, art. 43, V) | o da unidade que já existe, fechado na assinatura |
| Entrada ou ato | 2% no Uni; 0,30% no Tangará, mais 15% em 72 mensais | R$ 36.557,27 no Vívere (10,37% do preço): à vista, com FGTS ou parcelada com a Masotti |
| Mensais durante a obra | sim, corrigidas pelo INCC: 6,61% em 12 meses (set/2026) | não há |
| Correção do saldo | INCC até a entrega, se a tabela também corrigir o saldo (pergunte) | TR (Taxa Referencial) sobre o saldo financiado, nas linhas do FGTS: 0,1616% no mês iniciado em 01/10/2026 |
| Financiamento | na entrega: 80% no Tangará; "o saldo" no Uni | imediato: até R$ 316.000 no Vívere |
| Juros de obra | quando o contrato com o banco é assinado durante a obra, segundo a cartilha da Caixa Econômica Federal; nas duas tabelas, o banco só entra na entrega | não há |
| FGTS | na assinatura com o banco, que nas duas tabelas é na entrega | na assinatura com o banco, agora |
| ITBI de 2% | na entrega, ao registrar o contrato do banco (LC 102, arts. 129, § 1º, e 131, V) | agora: 10 dias úteis da assinatura do contrato (LC 102, art. 139) |
| Registro em cartório | na entrega; pela metade com FGTS ou Minha Casa Minha Vida (MCMV) | agora, pela mesma regra |
| Aluguel de espera | meses até a entrega vezes o aluguel que você paga | só do contrato à chave (prazo sem fonte oficial) |
| Atraso da obra | até 180 dias de tolerância, se escrita no contrato; depois, 1% do valor pago por mês ou devolução integral em 60 dias (art. 43-A) | não se aplica |
| Desistência | devolução corrigida, menos a corretagem e multa de até 25%, ou até 50% com patrimônio de afetação (art. 67-A) | o art. 67-A vale para contrato feito só com a incorporadora; depois de assinar com o banco, desistir é revender |
| Proteção da obra | patrimônio de afetação (obra separada do caixa da empresa), se anotado na matrícula do imóvel (art. 31-B) | não precisa: obra concluída e anotada na matrícula |
| Garantia | 5 anos pela solidez da obra (Código Civil, art. 618); 90 dias para defeito aparente, contados da entrega (Código de Defesa do Consumidor, art. 26) | os mesmos prazos |
| Vistoria | na entrega das chaves | antes de assinar e na entrega |
| Contrato | começa por um quadro-resumo de 12 itens (art. 35-A) | contrato do banco: compra e venda com financiamento |
Uni Residencial
1 dormitório · sacada · vaga para carro · Masotti
A partir de R$ 279.990
Ver todos os apartamentos na planta →2. Na planta: ato, mensais com INCC e saldo na entrega
A incorporadora só pode vender na planta depois de registrar em cartório o memorial de incorporação, que reúne os documentos do projeto (Lei 4.591/1964, art. 32, na redação da Lei 14.382, de 27/06/2022).
Ato. É de 2% no Uni Residencial (R$ 5.599,80 sobre R$ 279.990, tabela de pré-lançamento da Masotti) e de 0,30% no Gran Vic Tangará (R$ 975,52 sobre R$ 325.000, tabela VIC de 05/10/2026).
Mensais. São corrigidas todo mês pelo INCC. Na série INCC-M, o índice subiu 0,25% em setembro/2026 e 6,61% em 12 meses, segundo a FGV IBRE, em 25/09/2026. Vale a versão do índice que o contrato nomeia. É correção, não juro nem multa: pagar em dia não a evita. Segundo a Lei 10.931/2004, art. 46, a correção mensal só cabe em contrato de 36 meses ou mais.
Saldo. É pago pelo financiamento na entrega: 80% no Tangará (R$ 260.000); no Uni, a tabela não publica o percentual. A página do Tangará só fala em "parcelas durante a obra corrigidas pelo INCC": pergunte se o saldo também é corrigido.
INCC: por que a parcela na planta sobe todo mês →3. O que só chega na entrega: ITBI, registro, FGTS e juros de obra
ITBI. Em Indaiatuba, o imposto não incide sobre o compromisso de compra e venda (o contrato com a incorporadora) enquanto o preço não está quitado (LC 102/2023, art. 131, V). O que conta como transmissão é o registro do contrato de financiamento (art. 129, § 1º). Por isso o ITBI é pago na entrega, em 10 dias úteis da assinatura do contrato (art. 139). A alíquota é de 2% até R$ 576.300, limite de 2026, e de 2,5% sobre o que passar disso (art. 137). A base é o valor declarado da transação (art. 136, § 1º). Se isso será o preço da tabela ou o corrigido pelo INCC, confirme com a Prefeitura.
Registro. Também fica para a entrega. Quem financia não paga escritura: o contrato do banco faz esse papel (Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º). Com FGTS ou no MCMV, o registro custa a metade (Lei 11.977/2009, arts. 43, II, e 43-B).
FGTS. A Lei 8.036/1990, art. 20, VII, exige 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS. A Caixa libera o saldo na contratação, como entrada do financiamento. Nas tabelas do Uni e do Tangará, o contrato com o banco é assinado na entrega: é quando o saldo entra e os 3 anos são conferidos. Essa conclusão é leitura nossa das duas regras, não texto de lei. Veja FGTS para comprar imóvel na planta.
Juros de obra. Segundo a cartilha da Caixa sobre imóvel em construção (sem data no texto; arquivo de 16/04/2018, consultado em 10/10/2026), aparecem quando o comprador assina com o banco durante a obra, em empreendimento que o banco financia. Ele paga juros e correção sobre o valor já liberado, seguros e tarifa, sem abater a dívida. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema 996, julgado em 11/09/2019, considerou ilícito cobrá-los depois do prazo de entrega, contada a tolerância, nas faixas 1,5, 2 e 3 do MCMV.
Quanto custa ITBI, escritura e registro em Indaiatuba → O que muda no pagamento depois das chaves →4. Aluguel enquanto a obra não termina
Não encontramos fonte oficial de aluguel por tipo de imóvel em Indaiatuba. Usamos a faixa do nosso monitoramento de julho/2026, publicada em quanto custa morar em Indaiatuba. Para 1 dormitório, de R$ 1.100 a R$ 1.700 por mês. Para 2 dormitórios no padrão MCMV, de R$ 1.400 a R$ 1.900.
Exemplo ilustrativo: nos 25 meses de outubro/2026 até a entrega prevista do Tangará (26/11/2028), o aluguel de um 2 dormitórios soma de R$ 35.000 a R$ 47.500.
5. O que a lei garante na planta
A Lei 13.786, de 27/12/2018, incluiu os arts. 35-A, 43-A e 67-A na Lei 4.591/1964, a lei das incorporações. A proteção da obra vem da Lei 10.931/2004.
Quadro-resumo (art. 35-A)
Todo contrato começa por um quadro-resumo com 12 itens, entre eles: preço e entrada; corretagem; parcelas e vencimentos; índices de correção; penalidades da desistência, em negrito; data-limite do habite-se (o auto de conclusão da obra). Se faltar item, a incorporadora tem 30 dias para corrigir; depois disso, o comprador pode rescindir com justa causa (§ 1º).
Tolerância de 180 dias (art. 43-A)
Entregar até 180 dias corridos depois da data prevista não gera multa, desde que a tolerância esteja escrita de forma clara e destacada: ela não é automática. Passado o prazo, o comprador que não causou o atraso escolhe. Pode desfazer o contrato e receber tudo o que pagou, mais a multa, corrigido, em até 60 dias corridos (§ 1º). Ou manter a compra e, se estiver em dia, receber na entrega 1% do valor pago por mês de atraso (§ 2º). As duas não se somam (§ 3º).
Distrato e retenções (art. 67-A)
Quem desiste (faz o distrato) recebe de volta o que pagou à incorporadora, corrigido pelo índice do contrato, com dois descontos: a corretagem inteira e uma multa de até 25% do valor pago. Com patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50%, e a devolução sai em até 30 dias depois do habite-se (§ 5º). Sem afetação, sai em parcela única, 180 dias depois do distrato (§ 6º). Quem apresenta um comprador substituto aprovado não paga a multa (§ 9º). Os percentuais são tetos: o número real está no seu contrato.
Patrimônio de afetação (arts. 31-A a 31-E)
Separa o terreno, a obra e o dinheiro dos compradores do resto do patrimônio da incorporadora (art. 31-A). É opcional e só existe quando está averbado (anotado) na matrícula, a ficha do imóvel no cartório (art. 31-B). Peça a matrícula. A página do Uni diz que todos os empreendimentos da Masotti têm afetação; não conferimos na matrícula. A do Tangará não informa. Veja como saber se a obra está protegida.
6. No pronto para morar: o que muda
No pronto, o apartamento existe e pode ser visitado. No Vívere Residencial, o apartamento 0001 custa R$ 352.552,41 (tabela Masotti de 22/08/2026). O que na planta fica para a entrega é pago agora:
- Entrada: R$ 36.557,27 no Vívere (10,37% do preço), à vista, com FGTS ou parcelada com a Masotti. A parcelada tem sinal de R$ 5.000 mais 36 parcelas de R$ 876,59, corrigidas pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) mais 1% ao mês. Pede fiador com renda a partir de R$ 5.500. É dívida à parte, fora do banco.
- ITBI e registro: pagos agora, pelas regras explicadas acima.
- Financiamento e FGTS: imediatos. No Vívere, até R$ 316.000 pela Caixa, com renda familiar a partir de R$ 9.000, segundo a página. A parcela começa no mês seguinte, e o saldo é corrigido pela TR, não pelo INCC.
- Novo ou usado: no Programa Classe Média (renda familiar até R$ 13.000), é nova a unidade em produção ou com até 180 dias de habite-se (Instrução Normativa 17/2025 do Ministério das Cidades, art. 4º, § 1º). Depois disso, em São Paulo, o financiamento do programa cai para até 60% do valor (Instrução Normativa 45/2025, art. 6º). Não apuramos a data do habite-se do Vívere: pergunte.
7. Garantia e vistoria
As regras valem para os dois lados. O construtor responde por 5 anos, prazo que não pode ser reduzido, pela solidez e segurança da obra (Código Civil, art. 618). Defeito escondido em imóvel pode ser reclamado em 1 ano da entrega efetiva (art. 445). Pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC, Lei 8.078/1990), defeito aparente tem 90 dias, contados da entrega efetiva (art. 26), e o fornecedor tem 30 dias para consertar (art. 18, § 1º).
Não encontramos norma que obrigue a vistoria de entrega. Mas é ela, por escrito, que prova o que já estava lá quando o prazo começou. No pronto, pergunte a data de conclusão da obra: o art. 618 não diz de quando os 5 anos contam.
8. Exemplos: Uni, Gran Vic Tangará e Vívere
Exemplo ilustrativo: não é proposta nem previsão. ITBI de 2% sobre o preço de tabela. Registro com a redução de 50% (FGTS ou MCMV), pela tabela de 2026 divulgada pela ARISP (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo), sem ISS (Imposto Sobre Serviços). Parcela em 420 meses, sem seguros nem tarifas. SAC (Sistema de Amortização Constante): primeira parcela = saldo ÷ 420 + saldo × taxa ÷ 12. Price (parcela fixa): saldo × i ÷ (1 − (1 + i)^−420), com i = taxa ÷ 12. As taxas são os tetos ao ano. Na Faixa 3 do MCMV (renda familiar de R$ 5.000,01 a R$ 9.600), até 8,16%: 6% mais até 2,16% do banco, o mesmo teto do quadro do Ministério das Cidades de 28/06/2026 (veja o guia do MCMV). No Programa Classe Média, até 10%, pela Resolução 1.116/2025 do mesmo conselho. Renda mínima = parcela ÷ 0,30: a Caixa limita a parcela a 30% da renda familiar bruta, por regra do banco, não por lei.
| Etapa | Uni Residencial (planta) | Gran Vic Tangará (planta) | Vívere Residencial (pronto) |
|---|---|---|---|
| Preço e unidade | R$ 279.990 · 1 dormitório | R$ 325.000 · 2 dormitórios, 47,22 m² · Faixa 3 do MCMV · preço de uma unidade; a seguinte custa R$ 333.761,01 | R$ 352.552 · 2 dormitórios, 50,52 m² (apartamento 0001) · 2 unidades em 12/10/2026 |
| Entrega | a confirmar com a Masotti | prevista para 26/11/2028 | pronto: entregas registradas em abril e julho de 2026 |
| Agora | ato de 2% = R$ 5.599,80 | sinal de 0,30% = R$ 975,52 | entrada de R$ 36.557,27 + ITBI de R$ 7.051,05 + registro de R$ 1.472,72 = cerca de R$ 45.081 |
| Durante a obra | 36 mensais corrigidas pelo INCC (valor não publicado) e 3 anuais opcionais | 72 mensais de R$ 677,08, corrigidas pelo INCC: R$ 721,83 daqui a um ano, se o índice repetir 6,61% | não há |
| Na entrega | ITBI de R$ 5.599,80 + registro de R$ 1.361,51 + financiamento do saldo | ITBI de R$ 6.500 + registro de R$ 1.435,31 + financiamento de R$ 260.000 (80%) | já pago |
| Primeira parcela do banco | hipótese de 80% financiados (R$ 223.992; a tabela não publica o percentual), no teto de 8,16%: SAC R$ 2.056,46 · Price R$ 1.617,02 | R$ 260.000 no teto de 8,16%: SAC R$ 2.387,05 · Price R$ 1.876,97 | R$ 316.000 no teto de 8,16%: SAC R$ 2.901,18 · Price R$ 2.281,24 |
| Renda mínima (parcela ÷ 0,30) | R$ 6.854,87 (SAC) · R$ 5.390,08 (Price) | R$ 7.956,83 (SAC) · R$ 6.256,57 (Price) | R$ 9.670,60 (SAC) · R$ 7.604,14 (Price); a página informa renda a partir de R$ 9.000 |
| Aluguel de espera | R$ 1.100 a R$ 1.700 por mês (1 dormitório); sem data de entrega, não dá para somar | R$ 1.400 a R$ 1.900 por mês × 25 meses = R$ 35.000 a R$ 47.500 | acaba na chave |
No pronto, o primeiro mês pede cerca de R$ 45.081, e a parcela começa em seguida. O valor pode chegar a R$ 47.989, se o cartório cobrar o registro do preço inteiro mais metade sobre a garantia do banco. Na planta, o começo pede R$ 975,52 (Tangará) ou R$ 5.599,80 (Uni), mais as mensais corrigidas. Mas você soma o aluguel até a chave e só então paga ITBI, registro e parcela.
A página do Vívere informa renda "a partir de R$ 9.000" e não diz o sistema de amortização. Pergunte ao banco. Com FGTS, a entrada mínima é de 20% do valor, ou de 10% em SAC (Resolução 702/2012 do Conselho Curador do FGTS, art. 22, III e § 4º). A do Vívere é de 10,37%: confirme se a parcela Price vale. E, em SAC no teto de 8,16%, a conta de 30% passa dos R$ 9.600 que limitam a Faixa 3.
Qual renda preciso para financiar um imóvel →9. As perguntas a fazer antes de escolher
Na planta:
- O quadro-resumo tem os 12 itens? O saldo que vai para o banco também é corrigido pelo INCC?
- A tolerância de 180 dias está escrita de forma clara e destacada?
- Há patrimônio de afetação anotado na matrícula?
- As mensais param na chave? No Tangará, a página fala em 72 mensais a partir de 30/10/2026 e em entrega prevista para 26/11/2028.
- Ato, mensais e financiamento somam o preço inteiro? No Tangará, a página soma 95,30% e remete o restante à tabela oficial da VIC.
- Quanto de aluguel você paga até a chave? Quanto de FGTS terá nessa data?
No pronto:
- Qual a data do habite-se?
- A entrada parcelada tem qual índice e qual juro?
- SAC ou Price? Qual renda o banco exige?
Quero comparar a conta na planta e no pronto com os meus números →
Todos os preços estão no Observatório de preços e em apartamentos na planta em Indaiatuba.
10. O que mudou na lei, e quando
- 03/08/2004 — publicada a Lei 10.931/2004: patrimônio de afetação (arts. 31-A a 31-E da Lei 4.591/1964) e correção mensal só em contratos de 36 meses ou mais (art. 46).
- 28/12/2018 — publicada a Lei 13.786, de 27/12/2018: quadro-resumo (art. 35-A), tolerância de 180 dias (art. 43-A) e distrato (art. 67-A).
- 25/09/2026 — divulgado o INCC-M de setembro/2026: 6,61% em 12 meses (FGV IBRE). O de outubro sai em 27/10/2026.
11. De onde saiu cada número
- Leis federais: textos do Planalto, da Câmara e do Senado, lidos em 10/10/2026. Lei Complementar 102, de 16/11/2023: PDF oficial da Prefeitura de Indaiatuba.
- Registro: tabela de 2026 da Lei estadual 11.331/2002, divulgada pela ARISP, entidade de classe. Não localizamos o ato oficial.
- Preços e condições: tabelas das incorporadoras, publicadas na página de cada empreendimento. Dados abertos em imprensa e dados.
Este artigo informa; não substitui o contrato, a simulação do banco nem orientação jurídica. Preços, estoque e datas são os publicados até 12/10/2026 e podem mudar. Não prometemos valorização.