Resposta direta: patrimônio de afetação é o regime que separa o terreno, a obra e o dinheiro da obra do patrimônio da incorporadora, a empresa que vende as unidades na planta e responde pela obra. É opcional, segundo a Lei 4.591/1964, art. 31-A, incluído pela Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004. E só existe quando um termo assinado pela incorporadora é averbado (anotado) na matrícula do terreno, no Registro de Imóveis (art. 31-B). Para saber se a sua obra está protegida, peça a certidão da matrícula. Em Indaiatuba ela custa R$ 77,89 pela tabela de 2026 divulgada pela ARISP (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, entidade de classe; não é tabela oficial). O cartório tem no máximo 5 dias para entregar (Lei 6.015/1973, art. 19). Se a averbação não está lá, a afetação não existe, diga o anúncio o que disser.
Lançamentos de Indaiatuba com preço aberto e condições de pagamento
1. O que é patrimônio de afetação e o que ele protege
A Lei 4.591/1964 regula a venda de apartamentos na planta. Em 2004, a Lei 10.931 incluiu nela os artigos 31-A a 31-F, que tratam do patrimônio de afetação. Por eles, o terreno, a construção e os bens e direitos ligados à obra ficam "apartados do patrimônio do incorporador" e servem só àquela obra (art. 31-A, caput). Na prática:
- Dívida de fora não entra. O patrimônio afetado "só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva" (art. 31-A, § 1º).
- Dinheiro da obra fica na obra. Os recursos só pagam despesas da incorporação (§ 6º) e ficam em conta de depósito aberta só para isso (art. 31-D, V).
- Falência não atinge. Se a incorporadora quebrar, terreno, obra e dinheiro da obra não entram na massa falida, o conjunto de bens que paga os credores (art. 31-F; Lei 11.101/2005, art. 119, IX).
Sem afetação, a lei trata os compradores como "credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador" (art. 43, III). Eles têm um crédito a receber dentro da falência, não um patrimônio separado para terminar a obra.
A primeira versão do regime veio na Medida Provisória 2.221, de 4 de setembro de 2001, depois revogada pela Lei 10.931. O parecer da Câmara, de 18 de junho de 2004, sobre o projeto que virou essa lei cita, no resumo de um dos projetos reunidos, as famílias que compraram imóveis "da falida ENCOL".
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Ver todos os apartamentos na planta →2. Como ele nasce: a averbação na matrícula
Matrícula é a ficha do imóvel no cartório de Registro de Imóveis; averbação é uma anotação feita nessa ficha. O art. 31-B da Lei 4.591/1964 decide tudo: "Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador". Sem a averbação, não há afetação. Não basta cláusula no contrato, frase no anúncio nem o nome da SPE (Sociedade de Propósito Específico, a empresa criada para uma obra).
Em São Paulo, quem diz como o cartório faz são as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Tomo II, Capítulo XX, item 218, redação do Provimento CG 07/2023, versão atualizada em 18/09/2026). Por elas, o incorporador pede a averbação a qualquer momento antes do registro da instituição do condomínio. Não precisa da anuência dos compradores nem de previsão no memorial de incorporação, o conjunto de documentos da obra que a incorporadora registra antes de vender.
- Hipoteca não impede. Ônus sobre o terreno, como a hipoteca, dados em garantia do preço de compra do terreno ou da obrigação de construir não barram a averbação (art. 31-B, parágrafo único). Mas o terreno afetado só pode garantir crédito que vá integralmente para aquela obra (art. 31-A, § 3º, redação da Lei 14.620, de 13/07/2023).
- Antes do registro, não há o que conferir. A incorporadora só pode vender depois de registrar o memorial (art. 32). Na nossa leitura, ainda não há averbação para mostrar enquanto a página do empreendimento diz "registro de imóveis em regularização" ou que as unidades estão "sujeitas apenas à reserva para aquisição futura".
3. Como conferir na certidão e quanto custa
O documento é a certidão da matrícula do terreno. Qualquer pessoa pode pedi-la ao Registro de Imóveis, sem dizer o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17).
Quanto demora. Pelo art. 19 da mesma lei, no máximo 5 dias, e a certidão deve ser fornecida por meio eletrônico (§ 5º, redação da Lei 14.382, de 27/06/2022). Na certidão de inteiro teor (a cópia completa da matrícula), o prazo cai para 4 horas depois do pagamento. A condição: pedido por meio eletrônico, em horário de expediente, com o número da matrícula (§ 10, I).
Quanto custa. A tabela de emolumentos (taxas de cartório) de 2026 divulgada pela ARISP se baseia na Lei estadual 11.331/2002 (Tabela II, item 11). Ela indica R$ 75,60 sem ISS (Imposto Sobre Serviços) e R$ 77,89 com ISS de 5%, o caso de Indaiatuba. Tratamos o valor como não oficial: não localizamos o ato do Tribunal de Justiça que publica a tabela. A Certidão Digital do ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis) vale por 30 dias.
O que procurar:
- O dono e o incorporador. Compare o nome e o CNPJ (o cadastro da empresa) com os da incorporadora ou da SPE que assina o seu contrato. Se o terreno estiver em nome de outra pessoa, pergunte por quê.
- O registro do memorial de incorporação (art. 32).
- A averbação do termo de afetação (art. 31-B). A redação varia por cartório; procure a palavra "afetação".
- Afetações separadas, se há mais de uma torre: cada torre pode ter a sua, declarada no memorial (art. 31-A, §§ 9º e 10).
- Ônus, como hipoteca. Mostram se há banco financiando a obra. Havendo, a venda depende de anuência ou ciência dele, conforme o contrato de financiamento (art. 31-A, § 11), e a afetação só termina depois da quitação (art. 31-E, I).
4. Com e sem afetação: o que muda para quem compra na planta
Distrato é desfazer o contrato por desistência do comprador. Habite-se é o documento da Prefeitura que libera o prédio para uso.
| Situação | Sem afetação | Com afetação averbada |
|---|---|---|
| Incorporadora quebra | Compradores são "credores privilegiados" pelo que pagaram (art. 43, III) | Terreno, obra e dinheiro da obra ficam fora da massa falida; em até 60 dias, os compradores decidem em assembleia se terminam a obra ou liquidam (art. 31-F, § 1º; Lei 11.101, art. 119, IX) |
| Dinheiro da obra | Não valem as regras do art. 31-D (conta exclusiva) | Conta de depósito exclusiva; só paga despesas da obra (art. 31-D, V; art. 31-A, § 6º) |
| Prestação de contas | Demonstrativo da obra a cada 3 meses, para a comissão de representantes dos compradores, explicada no tópico 6 (art. 43, I, "a") | O mesmo, mais balancetes a cada 3 meses e fiscal que a comissão pode nomear (arts. 31-C e 31-D) |
| Distrato: retenção máxima | Até 25% do valor pago, mais a corretagem (art. 67-A, I e II) | Até 50% do valor pago, mais a corretagem (art. 67-A, § 5º) |
| Distrato: devolução | Parcela única, 180 dias após o distrato (art. 67-A, § 6º) | Até 30 dias após o habite-se (art. 67-A, § 5º) |
| Tributos federais da incorporadora | Não pode optar pelo RET, o Regime Especial de Tributação (Lei 10.931, art. 2º, II) | Pode optar pelo RET: 4% da receita mensal, ou 1% nos projetos destinados a famílias da Faixa Urbano 1 do Minha Casa Minha Vida (art. 4º) |
| Como provar | A matrícula não traz a averbação | Averbação do termo na matrícula; certidão por R$ 77,89 em Indaiatuba (tabela ARISP 2026, não oficial), em no máximo 5 dias |
Repare no distrato: com afetação, a incorporadora pode reter mais e só devolve depois do habite-se.
5. Onde a proteção acaba
A própria lei marca onde a proteção termina:
| Risco | O que a lei diz |
|---|---|
| Atraso e defeito de obra | Nomear fiscal não passa a quem nomeia, comissão ou banco, a responsabilidade por prazo nem por qualidade (art. 31-C, § 1º); quem responde é a incorporadora (art. 43, II) |
| A obra custa mais do que arrecadou | Na falência, cada comprador que continua paga o saldo, na proporção da sua unidade (art. 31-F, § 12) |
| Tributos, previdência e dívidas trabalhistas da obra até a falência | Os compradores pagam em até 1 ano da decisão de continuar a obra, ou até o habite-se, se vier antes; senão a afetação perde efeito (Lei 10.931, art. 9º). O imposto de renda e a contribuição sobre o lucro da incorporadora ficam fora (art. 31-F, § 20) |
| Financiamento da obra | Quem continua assume o contrato com o banco (art. 31-F, § 11) |
| Sobra de dinheiro | Vai para a massa falida, não para os compradores (art. 31-F, § 13) |
6. Comissão de representantes: quem fiscaliza a obra
A comissão de representantes é o grupo de compradores que acompanha a obra pelos demais. Pela Lei 4.591/1964, art. 50 (redação da Lei 14.382/2022), tem no mínimo 3 membros. É designada no contrato de construção ou eleita em assembleia, que o incorporador deve fazer em até 6 meses do registro do memorial. Ela:
- recebe, a cada 3 meses, o demonstrativo do estado da obra e do prazo (art. 43, I, "a");
- pode nomear, às próprias custas, um fiscal do patrimônio de afetação (art. 31-C);
- na falência, é confirmada ou trocada na assembleia dos 60 dias (art. 31-F, § 1º).
Se a obra parar por mais de 30 dias sem justa causa, o juiz pode notificar a incorporadora; se ela não retomar, os compradores podem destituí-la por maioria absoluta (art. 43, VI). Não conhece a comissão do seu prédio? Pergunte por ela.
7. RET: o sinal fiscal de que há afetação
RET é o Regime Especial de Tributação da Lei 10.931/2004 (arts. 1º a 11-A). Nele, a incorporadora paga de uma vez quatro tributos federais: imposto de renda, contribuição sobre o lucro e duas contribuições sobre a receita, PIS e COFINS. A alíquota é de 4% da receita mensal da obra (art. 4º, redação da Lei 12.844, de 19/07/2013).
Ela cai para 1% nos projetos de interesse social (art. 4º, § 8º, incluído pela Lei 14.620/2023). A lei define esses projetos como os destinados a famílias da Faixa Urbano 1 do Minha Casa Minha Vida, o MCMV (§ 9º). Essa faixa é a de renda bruta familiar até R$ 3.200,00, segundo a Portaria 333 do Ministério das Cidades (MCID), de 30/03/2026. São os percentuais do texto lido em 10/10/2026; a reforma tributária (Lei Complementar 214, de 16/01/2025) muda artigos do RET com efeitos adiados.
Por que interessa: só pode optar pelo RET a incorporação que afetou o terreno (art. 2º, II). No pedido de opção, a Receita Federal exige uma certidão de que conste "a averbação do termo de afetação" (Instrução Normativa 2.179 da Receita, de 05/03/2024, art. 6º, § 2º). Obra no RET é sinal de afetação. Sinal, não prova: a prova é a certidão. Não afirmamos qual RET cada empreendimento deste site usa: é informação fiscal da incorporadora, não pública.
8. É obrigatório? Não
"A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação" (art. 31-A, caput), desde 3 de agosto de 2004. Também não encontramos exigência no MCMV nem na Caixa Econômica Federal, em apuração de 10/10/2026:
- a Lei 14.620/2023, do MCMV, e as normas do programa que lemos não tornam a afetação obrigatória;
- a página do Apoio à Produção da Caixa pede "Incorporação registrada no Registro de Imóveis para contratação", sem citar afetação;
- a lista de documentos de pessoa jurídica do MCMV, também da Caixa, pede a certidão de inteiro teor da matrícula, não a averbação.
O contrato de financiamento de cada obra pode exigir, mas não é público. Um empreendimento sem afetação não está irregular: está sem essa proteção, e cabe a você decidir se aceita.
9. Loteamentos também podem ter afetação
Desde 14 de julho de 2023, pela Lei 14.620, o regime vale também para loteamentos (Lei 6.766/1979, arts. 18-A a 18-F). É opção do loteador, nasce com a averbação de um termo na matrícula (art. 18-B) e separa o terreno e a infraestrutura do patrimônio da empresa.
Nenhuma página de loteamento deste site menciona afetação, e não afirmamos que algum tenha. Pergunte à loteadora se o termo do art. 18-B está averbado. Vale para o Ville de Provence (lote de 360 m² a partir de R$ 637.200, tabela da Urban Square de outubro/2026) e para o Alpnach Residence (300 m² a partir de R$ 510.000, tabela da Dominium de outubro/2026).
10. O que os nossos empreendimentos declaram
Nenhuma linha da tabela é prova: a prova é a certidão. Das seis páginas que declaram afetação, só a do Espaço Conceição informa a matrícula.
| Empreendimento | A partir de | O que a página declara | O que falta conferir |
|---|---|---|---|
| Espaço Conceição (Masotti, 2 torres) | R$ 1.030.310 (disponibilidade da Masotti consultada em 12/10/2026) | "A Masotti Investimentos registra seus empreendimentos com patrimônio de afetação". Informa a matrícula 89.997 do "Oficial de Registro de Imóveis de Indaiatuba/SP", com a retificação do memorial sob AV10 (averbação 10), em 19/04/2021 | A página não dá o número da averbação do termo. Ver na certidão da matrícula 89.997, torre por torre |
| Manai Bosque (Masotti) | R$ 520.855 (tabela de lançamento da Torre 1, de out/2026) | "Todos os empreendimentos da Masotti Investimentos são registrados com patrimônio de afetação" | A página não informa matrícula nem registro do memorial: pedir o número e a certidão |
| Uni Residencial (Masotti) | R$ 279.990 (tabela de pré-lançamento, sujeita a reajuste; lançamento sem data divulgada) | A mesma frase | O mesmo |
| Aurora — Park Meraki (Masotti, 4 torres) | R$ 758.850 (tabela de pré-lançamento de set/2026, sujeita a reajuste; lançamento sem data divulgada) | "Segundo a Masotti, todos os seus empreendimentos são registrados com patrimônio de afetação". A página também informa "Registro de imóveis em regularização" | Tratamos como intenção declarada pela incorporadora: sem memorial registrado, não há averbação para ver (nossa leitura). Conferir depois do registro, torre por torre |
| Viva Parque Aura (Pinheiro · RDZ · iBen) | R$ 306.650 (tabela de out/2026) | "o book informa Garantia de Entrega pela Caixa Econômica Federal e patrimônio de afetação". A página também avisa que as unidades estão "sujeitas apenas à reserva para aquisição futura", até o registro do memorial | A fonte é o book, o material de vendas. Vale a leitura do Aurora: intenção declarada até o registro. Depois dele, pedir o número da matrícula e perguntar pelo financiamento da obra |
| Viva Parque Sense (Pinheiro · RDZ · iBen, 8 torres) | R$ 408.328 (tabela de set/2026) | "com patrimônio de afetação e Garantia de Entrega pela Caixa Econômica Federal, conforme o book". Traz o mesmo aviso de reserva | O mesmo. Com 8 torres, conferir afetações separadas |
| Vívere Residencial (Masotti, pronto para morar) | R$ 352.552 (tabela de ago/2026) | Não menciona afetação. Informa "Incorporação registrada sob R4/129.353 no 1º CRI de Indaiatuba" (CRI é Cartório de Registro de Imóveis) | Pedir a certidão dessa matrícula: na notação dos cartórios, R4/129.353 é o registro 4 da matrícula 129.353. Em prédio pronto, a afetação que houver termina com a averbação da construção, o registro das unidades e a quitação do banco (art. 31-E, I) |
| Demais apartamentos e todos os loteamentos | — | Não mencionam afetação | Várias dessas páginas informam a matrícula, em geral no rodapé: com o número, pedir a certidão; sem ele, pedir o número |
"Garantia de Entrega pela Caixa": não encontramos esse termo na página oficial do Apoio à Produção nem na lista de documentos de pessoa jurídica do MCMV, consultadas em 10/10/2026. Citamos porque o material das incorporadoras cita; não confirmamos.
Todos os preços estão no Observatório de preços, com dados abertos em imprensa e dados.
Exemplos com números
Exemplos ilustrativos. A conta: retenção máxima no distrato = valor já pago × 50% (com afetação) ou × 25% (sem), pelo art. 67-A. O contrato pode prever menos; a corretagem sai nos dois casos.
- Espaço Conceição, R$ 1.030.310 (disponibilidade da Masotti consultada em 12/10/2026). Roteiro: certidão da matrícula 89.997 por R$ 77,89 (tabela ARISP 2026, não oficial); procurar o registro da incorporação, a averbação do termo e a afetação de cada uma das 2 torres. Quem pagou 20% (R$ 206.062) e desiste pode ter retidos até R$ 103.031 com afetação, ou R$ 51.515,50 sem.
- Uni Residencial, R$ 279.990 (tabela de pré-lançamento da Masotti, sujeita a reajuste). Declara afetação, sem matrícula. Com 10% pagos (R$ 27.999), a retenção máxima é de R$ 13.999,50 com afetação, ou R$ 6.999,75 sem.
- Viva Parque Aura, R$ 306.650 (tabela de outubro/2026). A afetação e a "Garantia de Entrega" vêm do book, e a página avisa que, por ora, as unidades estão "sujeitas apenas à reserva para aquisição futura". Depois do registro do memorial, peça a matrícula e pergunte se há banco na obra: a afetação só termina depois da quitação do financiamento (art. 31-E, I).
Faixas e tetos do MCMV estão no guia do Minha Casa Minha Vida em Indaiatuba.
Quero conferir a matrícula do empreendimento que estou avaliando →
11. O que mudou e de onde saiu cada número
- 28/12/2018 — Lei 13.786 publicada: cria o art. 67-A, com retenção de até 25% no distrato, ou 50% com afetação.
- 28/06/2022 — Lei 14.382 publicada: extinção automática da afetação por unidade (art. 31-E, § 1º) e nova redação do art. 50, da comissão. Na Lei 6.015, prazo de 4 horas para a certidão eletrônica de inteiro teor (art. 19, § 10).
- 14/07/2023 — Lei 14.620 publicada: afetação para loteamentos, RET de 1% para a Faixa Urbano 1 e nova redação do art. 31-A, § 3º.
- 24/09/2024 — Superior Tribunal de Justiça (STJ), 4ª Turma, Recurso Especial 1.862.274-PR: a extinção da afetação exige a quitação do financiador.
- 01/04/2026 — Portaria MCID 333 publicada: Faixa Urbano 1 com renda até R$ 3.200,00.
Fontes, lidas em 10/10/2026. Leis: textos compilados do Planalto. Instrução Normativa 2.179/2024 da Receita: espelho de legislação em gov.br, que avisa não substituir a publicação oficial. Normas da Corregedoria de São Paulo, Tomo II. Tabela 2026 da ARISP (não oficial). Páginas da Caixa e do ONR. Parecer da Câmara ao Projeto de Lei 2.109/1999. STJ, Informativo 827. Preços e declarações: tabelas das incorporadoras e páginas deste site.
Este artigo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o seu contrato. A afetação não garante entrega no prazo nem devolução integral, e não prometemos valorização. Os preços são "a partir de" e podem ser reajustados.