Resposta direta: em Indaiatuba, fechar a compra custa entre 2,8% e 4,5% do preço, além do imóvel. São três contas: o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) de 2%, que sobe para 2,5% só na parte acima de R$ 576.300 em 2026, segundo a Lei Complementar municipal 102/2023 (LC 102/2023), art. 137; a escritura pública, só na compra à vista; e o registro no cartório de imóveis, pela tabela 2026 de São Paulo, em vigor desde 08/01/2026 (Lei estadual 11.331/2002). Num imóvel de R$ 280 mil, a conta fora do banco é de R$ 12.446,08 à vista ou de R$ 9.478,96 no primeiro imóvel financiado pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que dispensa a escritura e dá 50% de desconto no registro da parte financiada; estimativa pela tabela, sem o ISS do cartório. Abaixo, a conta para R$ 280 mil, R$ 450 mil e R$ 900 mil, com exemplos do Uni Residencial, do Spazio Italia e do Alphaville Indaiatuba.
Lançamentos de Indaiatuba com preço aberto e condições de pagamento
1. O que entra na conta
Além do preço, toda compra tem três custos, nesta ordem: o ITBI, pago à Prefeitura antes do registro; a escritura pública, no tabelionato de notas, que só existe na compra à vista, porque no financiamento o contrato do banco a substitui; e o registro no Registro de Imóveis, o ato que passa o imóvel para o seu nome. Sobre escritura e registro incide o ISS (Imposto Sobre Serviços), que em Indaiatuba é de 5% sobre a parte do tabelião ou do registrador, segundo a LC 102/2023, Anexo I, subitem 21.01; por isso os valores aparecem sem ISS e com ISS. No financiamento entram ainda as tarifas do banco.
Uni Residencial
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A partir de R$ 279.990
Ver todos os apartamentos na planta →2. ITBI em Indaiatuba: alíquota, base, prazo e parcelamento
Alíquota: 2%, e 2,5% acima de R$ 576.300
Segundo a Lei Complementar municipal 102/2023, o Código Tributário de Indaiatuba, publicada em 21/11/2023, art. 137, o ITBI é de 2% até 15.000 UFESP e de 2,5% sobre o que exceder. A UFESP (Unidade Fiscal do Estado de São Paulo) vale R$ 38,42 em 2026, segundo o Comunicado DICAR 88, de 17/12/2025, da Fazenda paulista; o ponto de virada é R$ 576.300,00, e só a parcela acima dele paga 2,5%. Exemplo da própria Prefeitura, na página de perguntas frequentes do ITBI: R$ 600.000 pagam R$ 11.526,00 mais R$ 592,50 (2,5% de R$ 23.700), total de R$ 12.118,50. Não há alíquota menor para a parte financiada: o 0,5% existe na capital paulista, não em Indaiatuba.
Base de cálculo: o valor declarado
Pelo art. 136, a base é o valor de mercado, e o valor declarado pelo comprador presume-se correto; só processo administrativo pode afastá-lo. Não existe "valor venal de referência" na lei de Indaiatuba. É a linha do STJ (Superior Tribunal de Justiça) no Tema repetitivo 1.113 (recurso especial, o REsp 1.937.821/SP, julgado em 24/02/2022), com recurso extraordinário ainda pendente no STF, o Supremo Tribunal Federal (RE 1412419); a discussão, portanto, não está encerrada.
Quem paga, quando e como
Paga o comprador (art. 134, I). Tabelião, registrador, banco e construtora respondem solidariamente se não exigirem o comprovante (art. 135). No financiamento, o registro do contrato particular equivale à transmissão (art. 129, § 1º): o ITBI sai antes de registrar o contrato da Caixa. Para o apartamento comprado na planta, veja também o que muda no pagamento depois das chaves, que trata do ITBI e do registro na entrega. Prazo legal: 10 dias úteis da lavratura (art. 139). A página de perguntas frequentes da Prefeitura, que é texto administrativo e não lei, fala em 1 dia útil para instrumento desta comarca, 5 dias úteis para instrumento de outro município e 10 dias úteis no financiamento. Publicamos a lei e registramos a divergência; confirme o prazo ao pedir a guia. O imposto pode ser parcelado em até 4 vezes, sem débitos com o Município, e o registro só sai depois de quitar (arts. 142 a 145). A guia é emitida no setor de Rendas Imobiliárias da Prefeitura, telefone (19) 3834-9126, no balcão ou por e-mail.
3. Minha Casa Minha Vida paga ITBI?
Em regra, sim: 2%. A isenção do art. 151 da LC 102/2023 vale só na primeira transmissão de empreendimento de interesse social promovido pelo Poder Público ou em parceria cadastrada na Secretaria de Habitação, cuja página cita a Lei municipal 5.762/2010 e exige do comprador renda de até 6 salários mínimos, 1 ano de moradia ou trabalho na cidade, não ter imóvel nem financiamento e não ter sido contemplado antes. Comprar um apartamento MCMV (Minha Casa Minha Vida) pela Caixa não isenta por si só; não apuramos se o Uni Residencial ou outro lançamento tem convênio, e a pergunta vai para a construtora. O programa está explicado no nosso guia do Minha Casa Minha Vida em Indaiatuba.
4. Escritura pública: quando precisa e quanto custa
Financiou, não paga escritura. O contrato do SFH pode ser feito por instrumento particular, segundo a Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º; e o contrato com alienação fiduciária, usado pela Caixa, tem efeitos de escritura pública, segundo a Lei 9.514/1997, art. 38. À vista, paga. O valor vem da Tabela I da Lei estadual 11.331/2002, atualizada pela UFESP; a tabela 2026 vigora desde 08/01/2026 (art. 6º, § 3º). Usamos a tabela divulgada pelo CNB/SP (Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo), entidade de classe, porque o ato oficial de publicação não foi localizado. A faixa segue o maior entre preço declarado, valor venal do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e base do ITBI (art. 7º). Se houver escritura pública em compra financiada, a redução é de 20% (Tabela I, Nota 2.6).
| Valor do imóvel (faixa) | Sem ISS | Com ISS de 5% |
|---|---|---|
| R$ 268.940,01 a R$ 307.360,00 | R$ 4.123,06 | R$ 4.247,39 |
| R$ 384.200,01 a R$ 768.400,00 | R$ 5.358,31 | R$ 5.519,90 |
| R$ 768.400,01 a R$ 1.152.600,00 | R$ 5.949,62 | R$ 6.129,04 |
5. Registro no cartório de imóveis
O registro segue a Tabela II da mesma lei (item 1, registro com valor declarado), nos valores 2026 divulgados pela ARISP (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo), também entidade de classe. Prazo do cartório: 10 dias do protocolo, ou 5 dias para escritura de compra e venda sem cláusulas especiais, segundo a Lei 6.015/1973, art. 188; a prenotação vale 20 dias (art. 205).
| Valor do imóvel (faixa) | Sem ISS | Com ISS de 5% |
|---|---|---|
| R$ 268.940,01 a R$ 307.360,00 | R$ 2.723,02 | R$ 2.805,64 |
| R$ 384.200,01 a R$ 768.400,00 | R$ 3.284,18 | R$ 3.383,82 |
| R$ 768.400,01 a R$ 1.152.600,00 | R$ 3.846,10 | R$ 3.962,79 |
| Certidão de matrícula (item 11) | R$ 75,60 | R$ 77,89 |
6. Os descontos de 50%: primeiro imóvel, MCMV e FGTS
São três regras diferentes, e confundi-las é o erro mais comum:
- Primeiro imóvel pelo SFH. A Lei 6.015/1973, art. 290, reduz em 50% os emolumentos da primeira aquisição residencial financiada pelo SFH, cujo teto de avaliação é R$ 2.250.000,00 (Resolução 5.255, de 10/10/2025, do CMN, o Conselho Monetário Nacional). Em São Paulo, a Nota 1.8.1 da Tabela II aplica a redução exclusivamente sobre o financiamento. Na leitura que usamos na tabela da seção 8, isso dá: item 1 sobre o preço, mais item 1 com 50% sobre o valor financiado.
- Minha Casa Minha Vida. A Lei 11.977/2009, art. 43, reduz em 75% os emolumentos nos empreendimentos do FAR e do FDS (Fundo de Arrendamento Residencial e Fundo de Desenvolvimento Social) e em 50% nos demais imóveis residenciais do programa; a Lei 14.620/2023, art. 7º, mantém a regra.
- FGTS fora do MCMV. O art. 43-B da mesma lei estende os 50% aos contratos com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) firmados desde 26/08/2020. Na tabela paulista, o item 14.5 cobra o registro da venda e da garantia pelo item 1 com 50%.
Financiamento comum, fora dessas três hipóteses, não dá desconto. O valor final depende de como o 1º Registro de Imóveis de Indaiatuba aplica a Nota 1.8.1 ou o item 14.5; por isso os exemplos trazem faixas e pedem orçamento ao cartório.
7. Taxas da Caixa
Pela Tabela de Tarifas Pessoa Física da Caixa, divulgada em 01/10/2026 (seção Habitação, vigente desde 14/11/2025):
- Avaliação do imóvel nas linhas com FGTS (a tabela lista FGTS, Fundo Social, Pró-Cotista e Classe Média): 1,5% do valor financiado, com R$ 750,00 na entrega da documentação; dispensada se a unidade é de empreendimento financiado pela Caixa.
- Avaliação no SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), imóvel residencial: de R$ 841,44 a R$ 954,13; isenta na mesma hipótese.
- Administração do contrato: R$ 25,00 por mês.
- Reavaliação na obra: R$ 750,00.
Não apuramos se os lançamentos citados são financiados pela Caixa; a construtora informa. O tempo de contratação não tem fonte oficial.
8. A conta pronta: R$ 280 mil, R$ 450 mil e R$ 900 mil
| Custo | R$ 280.000 | R$ 450.000 | R$ 900.000 |
|---|---|---|---|
| ITBI: 2% até R$ 576.300 e 2,5% acima | R$ 5.600,00 | R$ 9.000,00 | R$ 19.618,50 |
| Escritura pública, só à vista (sem ISS / com ISS 5%) | R$ 4.123,06 / R$ 4.247,39 | R$ 5.358,31 / R$ 5.519,90 | R$ 5.949,62 / R$ 6.129,04 |
| Registro da compra (sem ISS / com ISS 5%) | R$ 2.723,02 / R$ 2.805,64 | R$ 3.284,18 / R$ 3.383,82 | R$ 3.846,10 / R$ 3.962,79 |
| Total à vista: ITBI + escritura + registro (sem ISS / com ISS 5%) | R$ 12.446,08 (4,4%) / R$ 12.653,03 (4,5%) | R$ 17.642,49 (3,9%) / R$ 17.903,72 (4,0%) | R$ 29.414,22 (3,3%) / R$ 29.710,33 (3,3%) |
| Total financiado, primeiro imóvel: ITBI + registro do preço + registro da garantia com 50%, sem escritura (sem ISS / com ISS 5%) | R$ 9.478,96 (3,4%) / R$ 9.596,65 | R$ 13.756,90 (3,1%) / R$ 13.901,22 | R$ 25.106,69 (2,8%) / R$ 25.273,20 |
Na linha do financiado, o registro soma o item 1 sobre o preço e 50% da faixa do valor financiado: R$ 2.723,02 + R$ 1.155,94 = R$ 3.878,96 (R$ 280 mil); R$ 3.284,18 + R$ 1.472,72 = R$ 4.756,90 (R$ 450 mil); R$ 3.846,10 + R$ 1.642,09 = R$ 5.488,19 (R$ 900 mil). A tarifa de avaliação da Caixa, quando houver, entra à parte. O percentual cai conforme o preço sobe porque os emolumentos são cobrados por faixa, não em proporção ao valor. A outra metade da conta, a parcela do financiamento e a renda que a Caixa pede, está em qual renda preciso para financiar um imóvel de R$ 300, 400 ou 600 mil.
9. Três exemplos de Indaiatuba
Uni Residencial (Masotti), R$ 279.990: MCMV com FGTS
Preço da tabela de pré-lançamento da Masotti, sujeito a reajuste no lançamento oficial, previsto pela Masotti para 2026 (data não divulgada); cabe no teto de R$ 400 mil da Faixa 3 (Resolução 1.148/2026 do CCFGTS, o Conselho Curador do FGTS). Exemplo ilustrativo com 90% financiados (R$ 251.991): ITBI de R$ 5.599,80; escritura zero; registro de R$ 2.723,02, que pelo item 14.5 (FGTS) cai a R$ 1.361,51. Se o cartório cobrar a garantia à parte (Nota 1.8.1): R$ 2.723,02 + R$ 1.258,44 = R$ 3.981,46. ITBI mais registro, sem as tarifas da Caixa: de R$ 6.961,31 (2,5%, sem ISS) a R$ 9.702,06 (3,5%, pela Nota 1.8.1 e já com ISS). Avaliação da Caixa: R$ 3.779,87 (1,5% do financiado), dispensada se o empreendimento for financiado por ela (não apurado). Veja o Uni Residencial.
Spazio Italia (Zarin), R$ 429.961: acima do teto do MCMV
Preço da tabela da Zarin de outubro/2026; acima do teto do MCMV, cabe no Classe Média do FGTS (imóvel até R$ 600 mil, pela mesma Resolução 1.148/2026) ou no SBPE. Exemplo ilustrativo. ITBI de R$ 8.599,22. À vista: ITBI + escritura de R$ 5.358,31 + registro de R$ 3.284,18 = R$ 17.241,71 (4,0%), ou R$ 17.502,94 com ISS. Financiado 80% (R$ 343.968,80) no SFH, primeiro imóvel: sem escritura; registro de R$ 3.284,18 + R$ 1.435,31 = R$ 4.719,49; com o ITBI, R$ 13.318,71 (3,1%), ou R$ 13.461,89 com ISS. Veja o Spazio Italia.
Alphaville Indaiatuba, lote de 511,50 m², R$ 908.480: direto com a loteadora
Lote C-11, de R$ 908.480,37 na tabela de vendas de outubro/2026, que manteve os valores de setembro: o de menor preço entre os 126 disponíveis em 07/10/2026, pelo quadro de vendas da Alphaville. Exemplo ilustrativo de compra direto com a loteadora, como prevê essa tabela: sem os 50% do SFH e sem os 20% da escritura financiada. ITBI: R$ 11.526,00 (2% de R$ 576.300) + R$ 8.304,51 (2,5% de R$ 332.180,37) = R$ 19.830,51, ou 2,18% do preço; pelo art. 131, V, da LC 102/2023, não incide sobre o compromisso de compra e venda enquanto o preço não estiver quitado. ITBI + escritura de R$ 5.949,62 + registro de R$ 3.846,10 = R$ 29.626,23 (3,3%), ou R$ 29.922,34 com ISS. Se o valor venal do IPTU for maior que o preço, a faixa sobe (Lei 11.331, art. 7º). Veja o Alphaville Indaiatuba.
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10. O que mudou e de onde saiu cada número
- 21/11/2023 — Publicada a LC 102/2023, novo Código Tributário de Indaiatuba: ITBI de 2% até 15.000 UFESP e 2,5% acima, sobre o valor declarado; páginas antigas da Prefeitura ainda falam em "2% sobre o maior valor", regra da lei anterior.
- 10/10/2025 — Resolução CMN 5.255 fixa em R$ 2.250.000,00 o teto de avaliação do imóvel no SFH.
- 08/01/2026 — Tabelas de emolumentos 2026 em vigor com a UFESP de R$ 38,42 (era R$ 37,02 em 2025).
- 01/10/2026 — Caixa divulga a Tabela de Tarifas Pessoa Física; a seção Habitação vigora desde 14/11/2025.
Fontes: LC 102/2023 e perguntas frequentes do ITBI da Prefeitura; Comunicado DICAR 88/2025; Lei 11.331/2002 com as tabelas 2026 do CNB/SP e da ARISP, entidades de classe (a tabela do site do TJSP é a de 2008 e não foi usada); Leis 6.015/1973, 4.380/1964, 9.514/1997, 11.977/2009 e 14.620/2023; Resolução CMN 5.255/2025; STJ, Tema 1.113; Tabela de Tarifas da Caixa de 01/10/2026; tabelas das incorporadoras citadas na página de cada empreendimento. Para usar o FGTS na compra, veja o guia do FGTS em Indaiatuba; os preços de todos os lançamentos estão no Observatório de preços.
Os valores de cartório são das tabelas 2026 divulgadas por entidades de classe com base na Lei 11.331/2002; o orçamento final é do cartório, que enquadra a faixa e aplica o ISS. As simulações são exemplos ilustrativos. Confirme o prazo do ITBI com a Prefeitura e as tarifas com a Caixa antes de assinar.