O que muda no seu pagamento depois da entrega das chaves em Indaiatuba

Resposta direta: depois do habite-se e das chaves, a conta do imóvel comprado na planta muda em quatro pontos. Índice: nas tabelas da Zarin de outubro/2026 e da Masotti de setembro/2026, o que fica em aberto com a construtora deixa o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção, 6,61% em 12 meses até setembro/2026, segundo a Fundação Getulio Vargas, a FGV). Passa a pagar juros de 1% ao mês mais IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) ou IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado). Banco: na Caixa, entram o indexador do contrato, como a TR (Taxa Referencial, 0,1616% ao mês em 01/10/2026, segundo o Banco Central), os juros e a amortização, que é o abatimento da dívida. Custos de dono: o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é de 2%, ou de 2,5% sobre o que passar de R$ 576.300, segundo a Lei Complementar municipal nº 102, de 16/11/2023 (LC 102/2023). O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) do prédio é de 1% do valor venal, o valor que a Prefeitura atribui ao imóvel, e só é lançado a partir do ano seguinte ao habite-se, pela mesma lei. O condomínio é devido, em regra, desde as chaves, segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ) no recurso especial (REsp) 1.847.734, julgado em 29/03/2022. Garantia: começam a contar os 5 anos do art. 618 do Código Civil e os 90 dias do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

1. Habite-se em Indaiatuba: o que é, quem emite, quanto custa, quanto demora

Habite-se é o documento da Prefeitura que certifica que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado (Lei municipal nº 4.608, de 11/11/2004, o Código de Edificações, art. 2º; texto consolidado em 12/11/2021). Sem ele ninguém pode ocupar o imóvel (art. 29).

Quem emite: a Secretaria Municipal de Planejamento Urbano e Engenharia, a pedido do responsável técnico da obra (art. 31). Desde 18/11/2019 o pedido só entra pelo sistema eAprove, segundo notícia da Prefeitura de 08/11/2019.

Quanto custa: 0,023 UFESP (Unidade Fiscal do Estado de São Paulo) por metro quadrado, ou R$ 0,88 com a UFESP de 2026, de R$ 38,42 (LC 102/2023, Anexo X, item 4.1). A taxa é da obra: é devida pelo dono da obra (art. 228), não pelo comprador da unidade.

Quanto demora: não há prazo legal publicado. O Código fixa 30 dias só para aprovar projetos (art. 19). O que a lei garante: o quadro-resumo do contrato tem de dizer a data-limite do habite-se e o prazo para você quitar depois dele (Lei nº 4.591/1964, art. 35-A, IX e XII, em vigor desde 28/12/2018).

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2. A tabela: o que muda em cada marco

3. O índice troca: sai o INCC, entram juros de 1% ao mês

Durante a obra, as parcelas são corrigidas pelo INCC (veja o INCC na parcela da planta); depois da entrega, pelo IPCA ou pelo IGP-M. Em 12 meses até setembro/2026, segundo a FGV, o INCC acumulou 6,61% na versão INCC-M e 6,64% na INCC-DI, a que a Masotti usa. O IGP-M, também da FGV, acumulou 3,34% (divulgado em 29/09/2026). O IPCA acumulou 4,58%, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), em divulgação de 09/10/2026. Pela nossa leitura, nesses 12 meses a troca reduziria a correção. O que pesa são os juros, que essas tabelas não cobram durante a obra. Veja o que dizem as tabelas (Zarin, outubro/2026; Masotti, setembro/2026):

• Itamaracá Residencial (Zarin), do Minha Casa Minha Vida (MCMV): "parcelas após a entrega com juros de 1% ao mês + IPCA"; saldo na Caixa previsto para fevereiro/2030.
• Spazio Italia (Zarin): "após a entrega, o saldo em aberto recebe juros de 1% ao mês (tabela Price) e correção pelo IGP-M" até o financiamento.
• Espaço Conceição (Masotti): "depois das chaves, por IGP-M mais 1% ao mês, mediante apresentação de fiador".

1% ao mês equivale a 12,68% ao ano em taxa efetiva (1,01 elevado a 12). O contrato tem de dizer o índice de cada período, a taxa de juros e o sistema de amortização (Lei 4.591/1964, art. 35-A, V e VII).

Ressalva: as tabelas da Zarin dizem "após a entrega" (Spazio Italia) e "posterior a entrega" (Itamaracá), sem definir se o marco é o habite-se ou as chaves. A do Itamaracá não diz se o 1% segue a Tabela Price (sistema de parcelas iguais) ou é juro simples; sobre o saldo que espera o banco, diz que ele é corrigido pelo INCC até a assinatura com a Caixa. Não temos documento da política pós-chaves da Zarin: confirme esses pontos com a incorporadora antes de assinar.

4. Quando o saldo vai para a Caixa

Financiar na entrega é o fluxo das tabelas citadas: você paga a construtora durante a obra e financia o saldo nas chaves. O contrato com a Caixa tem de ser registrado e apresentado ao banco em até 30 dias da assinatura, segundo cartilha da Caixa sem data de edição. A primeira prestação vence 30 dias após a assinatura, segundo as perguntas frequentes da Caixa. No MCMV e nos demais contratos com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), o saldo é corrigido todo mês pela TR, segundo a mesma página. A tarifa de administração é de R$ 25 por mês (Tabela de Tarifas de 01/10/2026). Não encontramos valor publicado para os seguros.

Financiar durante a obra gera os juros de obra, que nenhuma das tabelas citadas menciona. Nessa fase você paga juros e atualização só sobre o valor já liberado, mais seguros e tarifa, sem amortizar. A amortização começa depois da conclusão da obra e da averbação, que é a anotação da obra pronta na matrícula do imóvel. É o que diz a cartilha de construção da Caixa, versão 12, de dezembro/2025, escrita para obra individual. A cartilha sem data, sobre imóvel em construção, descreve o mesmo mecanismo.

Se a obra atrasar além do prazo, já somada a tolerância de 180 dias (Lei 4.591, art. 43-A), vale o Tema 996 do STJ, julgado em 11/09/2019 para contratos do MCMV das faixas 1,5, 2 e 3. Depois desse prazo, o INCC dá lugar ao IPCA, salvo se o IPCA for pior para o comprador, e é ilícito cobrar juros de obra.

5. ITBI e registro na hora das chaves

Em Indaiatuba, o ITBI é de 2% até 15.000 UFESP (R$ 576.300 em 2026) e de 2,5% sobre o que passar disso, segundo a LC 102/2023. Quem financia não paga na planta: o compromisso de compra ainda não quitado não gera o imposto (art. 131, V). Ele nasce quando o contrato de financiamento vai a registro (art. 129, § 1º). O prazo legal é de 10 dias úteis da data do contrato; confirme em Rendas Imobiliárias, (19) 3834-9126.

No financiamento, o contrato do banco vale como escritura: paga-se só o registro. Há reduções de 50%, com regras próprias no SFH (Sistema Financeiro da Habitação), no MCMV e nas compras com FGTS. A conta por faixa de preço está em quanto custa ITBI, escritura e registro em Indaiatuba.

6. Condomínio: desde as chaves, com exceções

O STJ entende que quem compra na planta deve o condomínio desde o recebimento das chaves, ou desde que elas ficaram à disposição, se as recusou sem motivo (REsp 1.847.734, 3ª Turma, julgado em 29/03/2022). A base é o Tema 886, recurso repetitivo (decisão que orienta todos os casos iguais) julgado em 08/04/2015: a obrigação nasce da posse e da ciência do condomínio, não do registro.

Há exceções. Quem já tem o nome na matrícula paga mesmo sem as chaves e pode cobrar depois da construtora (REsp 2.147.665, 4ª Turma, noticiado em 14/10/2025). E a regra geral está em revisão: em 26/05/2025 o STJ abriu o Tema 1349 para rejulgar a questão, ainda sem decisão na página do tribunal em 10/10/2026.

Na prática, o condomínio nasce na assembleia de instalação, depois do habite-se e antes das chaves, segundo guia de 2016 da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), entidade de classe. A multa por atraso é de até 2% (Código Civil, art. 1.336, § 1º, na redação da Lei nº 14.905/2024). Nenhuma página nossa publica o valor do condomínio: pergunte antes de assinar.

7. IPTU: a partir do ano seguinte ao habite-se

O IPTU não começa nas chaves. Em Indaiatuba, o prédio novo só é lançado a partir do exercício seguinte ao da emissão do habite-se (LC 102/2023, art. 11, § 1º): habite-se em 2026, IPTU predial em 2027. Até lá o imóvel paga como terreno, a 2%; depois, como prédio, a 1% do valor venal (art. 18). O valor venal por unidade não é publicado, por isso não estimamos o IPTU em reais.

Dono e comprador com compromisso assinado são contribuintes, e a lei municipal escolhe (STJ, Tema 122, julgado em 10/06/2009). Em Indaiatuba, o carnê fica em nome do vendedor até você se inscrever no cadastro, e os dois respondem pela dívida (art. 31). O prazo para atualizar é de 90 dias da promessa de compra ou de 30 dias da ocupação (art. 27), no Departamento de Cadastro Imobiliário, (19) 3834-9181. A dívida de IPTU acompanha o imóvel (art. 13): peça a prova de quitação na entrega.

8. Vistoria de entrega e garantia de 5 anos

Vistoria. Na vistoria com a construtora, prática do setor segundo o mesmo guia da CBIC, teste a energia e o caimento dos pisos. Confira a unidade contra o contrato: a incorporadora não pode alterar o projeto nem as especificações sem a concordância de todos (Lei 4.591, art. 43, IV). Aponte por escrito toda falha visível e exija o Manual do Proprietário e o termo de garantia preenchido (CDC, art. 50).

Garantia. São três prazos:

• 5 anos pela solidez e pela segurança da obra, prazo irredutível (Código Civil, art. 618). Não cobre tudo.
• 90 dias para reclamar de vício aparente, o defeito que se vê na vistoria, contados da entrega efetiva; no vício oculto, de quando ele aparece (CDC, art. 26). O fornecedor tem 30 dias para sanar o vício (art. 18, § 1º).
• 10 anos para pedir indenização, segundo decisões de turma do STJ, sem efeito repetitivo (REsp 1.534.831, julgado em 20/02/2018; REsp 1.721.694, noticiado em 05/02/2020).

Para cada sistema do prédio, o guia de 2014 da CBIC, baseado na norma técnica NBR 15575, recomenda prazos próprios. São 5 anos para estrutura e impermeabilização, 3 para a instalação elétrica e a hidráulica (ramais, louças e metais), 2 para fissuras e pintura e 1 para equipamentos. É recomendação do setor, não lei.

9. Averbação e seguro do prédio

Depois do habite-se, cabe à incorporadora averbar a construção na matrícula (Lei 4.591, art. 44, na redação da Lei nº 14.382/2022). Se ela demorar, responde por perdas e danos, e qualquer comprador pode requerer a averbação (§ 2º). O prédio tem de ser segurado em até 120 dias do habite-se (mesma lei, art. 13, parágrafo único).

10. Exemplos com empreendimentos de Indaiatuba

Exemplos ilustrativos, com contas nossas sobre os preços das tabelas citadas; não são propostas. A prestação foi calculada pela Tabela Price (saldo × i ÷ [1 − (1 + i)^−n]) e pelo SAC, o Sistema de Amortização Constante (1ª parcela = saldo ÷ n + saldo × i). Usamos i igual à taxa nominal anual dividida por 12 e n de 420 meses, sem TR, seguros e tarifa. As taxas são as do quadro oficial do Ministério das Cidades, atualizado em 28/06/2026 e detalhado no guia do MCMV. São 8,16% ao ano na Faixa 3, para quem não tem 3 anos de trabalho com FGTS, e até 10% no programa Classe Média.

Veja também na planta ou pronto para morar, a renda necessária para financiar e o Observatório de preços de Indaiatuba, com o mês de cada tabela.

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11. O que mudou e de onde saiu cada número

• 29/03/2022 — STJ, REsp 1.847.734: condomínio desde as chaves.
• 28/06/2022 — Lei nº 14.382/2022 em vigor, com a redação atual do art. 44 da Lei 4.591 (averbação da construção pela incorporadora).
• 21/11/2023 — Publicada a LC 102/2023, o Código Tributário de Indaiatuba: IPTU do prédio novo a partir do ano seguinte ao habite-se.
• 26/05/2025 — STJ abre o Tema 1349, que revisa o Tema 886.
• 14/10/2025 — STJ noticia o REsp 2.147.665: quem está na matrícula paga condomínio sem as chaves.

Fontes, relidas em 10/10/2026: Lei municipal 4.608/2004, LC 102/2023 e páginas da Prefeitura de Indaiatuba; Lei 4.591/1964, Código Civil e CDC; STJ; Caixa; Banco Central (série 226); FGV e IBGE; guias da CBIC de 2014 e 2016; tabelas da Zarin, da Masotti e da VIC, as mesmas das páginas de cada empreendimento.

Índice e juros são os das tabelas de cada incorporadora na data citada e podem mudar a cada versão. As prestações são exemplos ilustrativos, não proposta de crédito. Confira o quadro-resumo do contrato e a simulação da Caixa. Não prometemos valorização.