Resposta direta: não existe custo oficial de obra para Indaiatuba. A referência é o CUB/m² do Estado de São Paulo, o Custo Unitário Básico. Quem calcula é o SindusCon-SP (sindicato da construção paulista), com a Fundação Getulio Vargas (FGV), por força da Lei 4.591/1964, art. 54. No CUB de setembro/2026, divulgado em 01/10/2026, a casa térrea de padrão normal (projeto-padrão R1-N) tem custo básico de R$ 2.690,33 por m². A de padrão baixo, R$ 2.193,39; a de padrão alto, R$ 3.255,86. São valores sem desoneração, a coluna indicada para quem constrói a própria casa (seção 4). Em 12 meses o R1-N subiu 6,14%, pela série histórica do sindicato. Uma casa de 120 m² no padrão normal dá R$ 322.839,60 de custo básico. Com um lote de 150 m² do Residencial Monte Carmelo (R$ 145.000 à vista, tabela de outubro/2026), a soma vai a R$ 467.839,60. Não é orçamento: terreno, projetos, fundações, impostos e a remuneração do construtor ficam de fora do CUB.
Lotes à venda em Indaiatuba: loteamentos e condomínios com preço aberto
1. O que é o CUB e quem publica
CUB é a sigla de Custo Unitário Básico: o custo por metro quadrado de um projeto-padrão de construção. Ele existe por lei. A Lei 4.591, de 16/12/1964, art. 54, obriga os sindicatos estaduais da construção a divulgar os custos unitários da sua região até o dia 5 de cada mês. O cálculo segue os critérios da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Em São Paulo, quem calcula é o SindusCon-SP com a FGV, pela norma brasileira NBR 12721:2006, em vigor desde 01/02/2007. Segundo o sindicato, o CUB é de uso obrigatório no registro de incorporação, o registro em cartório exigido para vender imóvel na planta.
Indaiatuba não tem CUB próprio. A lei fala nas "regiões jurisdicionais" de cada sindicato, e o que vale aqui é o do Estado de São Paulo. O SindusCon-SP vem publicando no dia 1º. O CUB de outubro/2026 sai até 05/11/2026, e este artigo será revisto nessa data.
Residencial Monte Carmelo
Loteamento aberto · entrada de R$ 16.000 · 96x · Dominium
A partir de R$ 145.000
Ver todos os loteamentos →2. O m² da obra em setembro/2026, padrão por padrão
Em texto, o SindusCon-SP divulga um número-síntese, o do padrão R8-N (prédio residencial de 8 pavimentos, padrão normal). Em setembro/2026 ele ficou em R$ 2.238,58 por m²: alta de 0,13% no mês, 5,40% no ano e 6,17% em 12 meses, segundo a notícia de 01/10/2026. Para quem vai construir uma casa, o padrão que interessa é o R1, a residência de 1 pavimento: baixo (R1-B), normal (R1-N) ou alto (R1-A). Os valores por padrão estão na planilha Série Histórica do sindicato; não consultamos o PDF mensal, restrito a associados. A variação em 12 meses dos padrões R1 foi calculada por nós a partir dessa série: em texto, o sindicato só publica a do R8-N.
| Padrão (projeto-padrão) | CUB/m² | No mês | 12 meses | Mão de obra | Material | Casa de 120 m² | Casa de 180 m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| R1-B: casa térrea, padrão baixo, 2 dormitórios, cerca de 59 m² no projeto-padrão | R$ 2.193,39 | 0,12% | 5,92% | 51,8% | 42,7% | R$ 263.206,80 | R$ 394.810,20 |
| R1-N: casa térrea, padrão normal, 3 dormitórios (1 suíte), cerca de 106 m² | R$ 2.690,33 | 0,14% | 6,14% | 59,6% | 36,2% | R$ 322.839,60 | R$ 484.259,40 |
| R1-A: casa térrea, padrão alto, 4 dormitórios, cerca de 225 m² | R$ 3.255,86 | 0,20% | 6,05% | 53,4% | 43,3% | R$ 390.703,20 | R$ 586.054,80 |
| RP1Q: casa popular, 1 dormitório, cerca de 40 m² | R$ 2.389,24 | 0,03% | 6,11% | 64,6% | 35,4% | — | — |
| R8-N: prédio de 8 pavimentos, o número que o SindusCon-SP divulga em texto | R$ 2.238,58 | 0,13% | 6,17% | 57,0% | 40,2% | — | — |
| Outra fonte oficial: SINAPI/IBGE, São Paulo, sem desoneração (custo médio, outra metodologia) | R$ 2.213,50 | 0,16% | 4,62% | — | — | — | — |
Dormitórios e áreas dos projetos-padrão: reprodução da norma em material do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), fonte não oficial, pois a norma é paga. O que o CUB não inclui está na seção 3.
3. O que o CUB inclui e o que fica de fora
O CUB não é o custo da sua obra. Pela definição da NBR 12721:2006 (item 3.9), ele serve de base para avaliar só uma parte dos custos de construção. O material técnico do IBAPE que reproduz a norma, fonte não oficial, resume: o CUB "representa o custo parcial da obra e não o global". O Sinduscon-PR, sindicato da construção do Paraná, trata o índice como orientativo, nunca como o custo real da obra.
Entram no CUB a mão de obra, o material e as despesas administrativas do projeto-padrão. No R1-N de setembro/2026, a mão de obra é 59,6% do valor, o material 36,2% e a administração 4,2%.
O que fica de fora está na lista da norma, que as tabelas dos Sinduscons reproduzem. São as fundações, com os serviços de contenção e de solo; os elevadores; equipamentos como fogões, aquecedores e bombas; urbanização, piscina e ajardinamento. Também não entram impostos, taxas e custas de cartório (emolumentos), os projetos e a remuneração do construtor e do incorporador. O terreno também não entra: o CUB mede só a construção.
Numa casa em lote, some ainda muro, calçada, ligações de água, esgoto e energia e a ART ou RRT (Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica) do engenheiro ou arquiteto. Não apuramos o preço desses itens em Indaiatuba. Por isso este artigo não os estima nem aplica percentual por cima do CUB.
4. Com ou sem desoneração: qual coluna vale para você
O SindusCon-SP divulga o CUB em duas colunas: com e sem desoneração. A "desoneração da folha" é um regime da Lei 12.546/2011: a empresa troca a contribuição previdenciária patronal sobre a folha de salários por uma contribuição sobre a receita bruta. Na construção civil, entram as empresas dos grupos 412, 432, 433 e 439 da CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas), e a opção é feita obra a obra. Na nossa leitura da lei, quem contrata pedreiro, pequeno empreiteiro ou MEI (microempreendedor individual) não está nesse regime. A coluna que vale para você é a sem desoneração, a usada aqui.
A Lei 14.973, de 16/09/2024, criou uma transição. Em 2026, a empresa desonerada paga 60% da alíquota sobre a receita mais 50% da alíquota sobre a folha. A partir de 01/01/2028, toda obra volta à folha. Por isso a coluna com desoneração sobe mais rápido: no R8-N, 8,08% em 12 meses, contra 6,17% sem desoneração. É consequência aritmética da lei, não afirmação do sindicato.
5. Quanto subiu em 12 meses: mão de obra e material
Pela série do SindusCon-SP, o R1-N foi de R$ 2.534,62 em setembro/2025 para R$ 2.690,33 em setembro/2026: 6,14%. No R8-N, a alta foi de 6,17%, com mão de obra em 6,23% e materiais em 6,07%, segundo a notícia de 01/10/2026. O salto veio em maio (1,24%) e em junho (2,24%, cálculo nosso pela planilha). Depois o índice desacelerou, até 0,13% em setembro.
Para comparar, em 12 meses até setembro/2026: o INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção – Mercado, da FGV) subiu 6,61%, com mão de obra em 7,63%. O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, do IBGE) ficou em 4,58%. Pelo CUB de São Paulo e pelo INCC-M, construir subiu mais que a inflação ao consumidor, e a mão de obra subiu mais que o material. Veja também por que a parcela do imóvel na planta sobe todo mês.
6. A segunda referência oficial: o SINAPI do IBGE
O SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil) é a pesquisa do IBGE, feita com a Caixa: um custo médio por m², por estado, com metodologia própria. Em setembro/2026, publicado em 09/10/2026, São Paulo sem desoneração ficou em R$ 2.213,50 por m²: 0,16% no mês, 3,87% no ano e 4,62% em 12 meses. CUB e SINAPI não se confirmam um ao outro. Em nível estão próximos (R$ 2.238,58 no R8-N e R$ 2.213,50). Em 12 meses, distantes (6,17% e 4,62%).
7. A conta lote + obra: Monte Carmelo, Di Italia, Parque Zarah e Vila Fahl
Multiplicar o CUB pela área dá custo básico, não orçamento (seção 3). Com essa ressalva, segue a conta para quatro loteamentos da nossa tabela, com lote de 150 m².
| Loteamento | Lote de 150 m² | Condição da tabela | Lote + casa de 120 m² | Lote + casa de 180 m² |
|---|---|---|---|---|
| Residencial Monte Carmelo (Dominium), loteamento aberto | R$ 145.000 à vista | a prazo R$ 160.000: entrada de R$ 16.000 em até 3 vezes e saldo em até 96 meses, conforme o lote, com juros de 1% a.m. (Tabela Price) e correção pelo IPCA, anual até o 36º mês e mensal a partir do 37º; 579 lotes disponíveis em 09/10/2026 | R$ 467.839,60 (lote = 31,0%) | R$ 629.259,40 (lote = 23,0%) |
| Jardim Di Italia (Dominium), loteamento aberto, infraestrutura concluída | R$ 210.000 à vista | a prazo R$ 220.000: entrada de R$ 44.000 + 60 parcelas, com juros de 1% a.m. (Tabela Price); 45 lotes disponíveis em 09/10/2026 | R$ 532.839,60 (lote = 39,4%) | R$ 694.259,40 (lote = 30,2%) |
| Parque Zarah (Zarin), condomínio fechado em 3 fases | a partir de R$ 218.588 | ato de 12% + 180 parcelas, com juros de 1% ao mês e correção mensal pelo IPCA; preço dos lotes com viela sanitária, na fase Pérola (lote padrão nas fases Rubi e Pérola: R$ 226.125); entrega prevista: fase Safira em dez/2026, Rubi e Pérola em dez/2028 | R$ 541.427,60 (lote = 40,4%) | R$ 702.847,40 (lote = 31,1%) |
| Residencial Vila Fahl (construção iBen), condomínio fechado em obra | R$ 290.000 (R$ 1.933,33/m²) | sinal de R$ 29.000 + 96 parcelas de R$ 3.988; à vista R$ 275.500 (5% de desconto); obra em 71,91% em julho/2026 | R$ 612.839,60 (lote = 47,3%) | R$ 774.259,40 (lote = 37,5%) |
O lote pesa de 23% a 46% do total: quanto mais barato o lote, maior o peso da obra. A soma usa o preço de referência de cada tabela; o valor final muda com a forma de pagamento (coluna de condições).
Três avisos sobre essa conta:
- O que cabe no lote. Uma casa de 180 m² num lote de 150 m² exige mais de um pavimento, e o R1-N é projeto térreo: a coluna de 180 m² é só ordem de grandeza. Mesmo com 120 m², o que cabe depende das regras de recuo e de ocupação do lote. Não apuramos o zoneamento de Indaiatuba; essa conta é do responsável técnico.
- Viela sanitária no Parque Zarah. Os lotes de R$ 218.588 têm viela sanitária, uma faixa do lote que "deve ficar livre de construção", segundo a página do empreendimento. Com o lote padrão de R$ 226.125, a conta vai a R$ 548.964,60 (120 m²) e R$ 710.384,40 (180 m²).
- Quando dá para começar a obra. O Jardim Di Italia está pronto para construir, com infraestrutura concluída, segundo a página do empreendimento. Nos outros três, a data em que o lote pode receber obra depende do cronograma de cada um. Confirme com a loteadora antes de comprar.
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8. O que a Prefeitura de Indaiatuba cobra: taxas, alvará, habite-se e ISS
Pela Lei Complementar 102, de 16/11/2023 (LC 102/2023, o Código Tributário de Indaiatuba), art. 226, toda construção depende de licença prévia e de taxa. A taxa segue o Anexo X, em UFESP (Unidade Fiscal do Estado de São Paulo): R$ 38,42 em 2026, segundo o Comunicado DICAR 88, de 17/12/2025, da Fazenda paulista. Quem paga é o proprietário (art. 228), e a licença só sai com o projeto aprovado (art. 229, parágrafo único). A LC 110/2024, que alterou o Código, não mexeu nessas taxas.
Há ainda o ISS (Imposto Sobre Serviços) da construção: 2,5% sobre a execução da obra (Anexo I, item 7.02). A Prefeitura lança o imposto por conta própria (de ofício), com base na mão de obra mínima do Anexo II (art. 85). Para casa térrea de 100,01 a 200 m², a tabela traz 22,34 UFESP (R$ 858,30). Ela não escreve a unidade; a leitura por m² é nossa. Sem o lançamento, o habite-se, a licença para ocupar a casa, não sai (art. 85, § 5º, na redação da LC 110/2024). Paga-se à vista ou em até 12 parcelas (art. 85, § 4º). As notas fiscais da empreiteira abatem o valor; nota de MEI e de autônomo não conta (art. 85, §§ 1º e 2º).
O art. 87 dá desconto de até 100% do ISS à casa que reúne três itens: aproveitamento de água de chuva, energia solar própria e calçada com ao menos 50% de área permeável. O pedido é feito no habite-se. Não localizamos o regulamento do desconto nem apuramos em nome de quem sai o lançamento: confirme na Secretaria Municipal da Fazenda.
| Item | Regra | Casa de 120 m² | Casa de 180 m² |
|---|---|---|---|
| Análise do projeto (Anexo X, item 1.2) | 0,07 UFESP por m², acima de 60 m² | R$ 322,73 | R$ 484,09 |
| Alvará: aprovação prévia (item 2.1) | 0,023 UFESP por m² (R$ 0,88/m²) | R$ 106,04 | R$ 159,06 |
| Habite-se (item 4.1) | 0,023 UFESP por m² | R$ 106,04 | R$ 159,06 |
| Digitalização da implantação (item 16.2) | 0,018 UFESP por m², acima de 60 m² | R$ 82,99 | R$ 124,48 |
| Taxas da licença, subtotal | 16,08 UFESP / 24,12 UFESP | R$ 617,79 | R$ 926,69 |
| ISS da obra (Anexo I, item 7.02; Anexo II) | 2,5% × 22,34 UFESP × área (leitura nossa); zero com o desconto integral do art. 87 | cerca de R$ 2.575 | cerca de R$ 3.862 |
| Total municipal (sem o desconto do art. 87) | cerca de 1% do custo básico R1-N | cerca de R$ 3.193 | cerca de R$ 4.789 |
O cartório do lote fica fora desta conta: é tema do guia de ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), escritura e registro em Indaiatuba.
9. Construir sem alvará, prazo da licença e habite-se
A obra clandestina (sem licença) ou irregular paga multa de 75 UFESP (R$ 2.881,50 em 2026) quando é exclusivamente residencial (LC 102/2023, art. 231, I). A regularização custa 0,23 UFESP por m², dez vezes a taxa do alvará (Anexo X, item 2.2).
Pelo Código de Edificações (Lei municipal 4.608, de 11/11/2004, texto atualizado até 12/11/2021), a licença prescreve se a obra não começar em 12 meses (art. 23). "Obra iniciada" é a conclusão dos baldrames, sapatas ou estaqueamento, isto é, da fundação (art. 23, § 1º). Nenhuma casa pode ser ocupada sem vistoria da Prefeitura e habite-se (art. 29). Quem pede o habite-se é o responsável técnico, ou o proprietário com a anuência dele (art. 31). Este artigo não estima prazo de obra: o único prazo com norma é o da licença.
10. Construir ou comprar pronto?
A comparação tem limite. O CUB não traz terreno, projeto nem a remuneração de quem constrói; o preço de tabela de um apartamento já embute os três. A casa de 120 m² no padrão normal tem R$ 322.839,60 de custo básico, sem o lote. O apartamento pronto para morar da nossa tabela, o Vívere Residencial (Masotti), tem 50,52 m² por R$ 352.552 (tabela de agosto/2026). Construindo, a área é mais que o dobro, mas lote, projeto, fundações e taxas entram por fora.
Para o apartamento financiado, veja o guia do Minha Casa Minha Vida (MCMV) em Indaiatuba. Para pesar os dois caminhos, veja apartamento ou lote em Indaiatuba. Os lotes à venda, com preço um a um, estão no mapa de lotes e em loteamentos em Indaiatuba. A diferença entre loteamento aberto, loteamento fechado e condomínio de lotes está em condomínio de lotes ou loteamento fechado.
11. O que mudou e a próxima revisão
- 28/06/2024 — LC 110/2024 de Indaiatuba em vigor: revoga a "receita presumida" do ISS da obra (art. 86 da LC 102/2023) e permite pagar o ISS lançado em até 12 parcelas. As taxas do Anexo X não mudaram.
- 16/09/2024 — Lei 14.973/2024: transição da desoneração da folha de 2025 a 2027; a partir de 01/01/2028, toda obra recolhe sobre a folha.
- 01/10/2026 — CUB de São Paulo de setembro: R8-N a R$ 2.238,58 (6,17% em 12 meses); R1-N a R$ 2.690,33.
- Próxima revisão — CUB de outubro/2026, até 05/11/2026; UFESP 2027, em dezembro/2026; preços de lote, a cada tabela nova.
A NBR 12721:2006 é paga. Lemos a definição do CUB em reprodução do IBAPE (não oficial), a lista do que fica de fora na tabela do Sinduscon-MG (Minas Gerais) e a vigência no Sinduscon-PR. Todos os lançamentos com preço estão no Observatório de preços.
O CUB/m² é custo básico de referência do Estado de São Paulo, não orçamento: não existe fonte oficial de custo de obra para Indaiatuba. As contas de lote + obra e de taxas são exemplos ilustrativos com os números vigentes em 10/10/2026; preços de lote sujeitos a reajuste e disponibilidade. A Imobiliária Viv'América intermedeia a venda dos lotes citados; orçamento e obra ficam com o profissional contratado pelo comprador.